Tadilata başlamadan önce sorulan soru hep aynı: izin gerekiyor mu. Cevap tek bir yerde yazmıyor, çünkü bir dairenin tadilatı üç ayrı mevzuatın kesiştiği yerde duruyor. İmar Kanunu ruhsatı, Kat Mülkiyeti Kanunu kat maliklerinin rızasını, atık ve gürültü yönetmelikleri de belediye ile il düzeyindeki izinleri düzenliyor.
Bu yazı dört soruyu ayrı ayrı cevaplıyor: hangi iş ruhsat istiyor, hangi iş komşu rızası istiyor, moloz nasıl çıkarılıyor ve hangi saatlerde çalışılıyor. Verilen maddelerin hepsi kanun ve yönetmelik metinlerinden alındı.
Ruhsat İstemeyen İşler Kanunda Sayılı
İmar Kanunu'nun 21. maddesi ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılmasını da yeniden ruhsat alınmasına bağlıyor. Hemen ardından bir istisna listesi geliyor ve bu liste tadilat işlerinin büyük kısmını kapsıyor.
Maddeye göre derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ruhsata tabi olmuyor. Listenin sonundaki ifade belirleyici: belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek, taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilat ve tamiratlar da ruhsat istemiyor.
| Yapılacak iş | Ruhsat durumu |
|---|---|
| Boya, badana, iç sıva | Madde 21'de sayılı, ruhsata tabi değil |
| Döşeme ve tavan kaplaması, laminat parke | Madde 21'de sayılı, ruhsata tabi değil |
| Doğrama değişimi | Madde 21'de sayılı, ruhsata tabi değil |
| Elektrik ve sıhhi tesisat tamiri | Madde 21'de sayılı, ruhsata tabi değil |
| Çatı onarımı, kiremit aktarılması | Madde 21'de sayılı, ruhsata tabi değil |
| Taşıyıcı olmayan bölme duvarda değişiklik | Taşıyıcı unsuru etkilemiyorsa ruhsat istemiyor; belediyenin imar yönetmeliğine bakılır |
| Kolon, kiriş, perde duvara müdahale | Taşıyıcı unsuru etkiliyor, ruhsat konusu |
| Brüt alanı artıran ya da niteliği değiştiren değişiklik | Yeniden ruhsat gerekiyor |
Tablodaki ayrım şuraya dayanıyor: kanun işin adına bakmıyor, taşıyıcı sisteme dokunup dokunmadığına bakıyor. Aynı cümlede geçen iki duvar, biri bölme biri taşıyıcı olduğu için farklı rejime giriyor.
Taşıyıcı Sisteme Dokunan İş Ayrı Bir Konu
Kolon, kiriş ve perde duvar taşıyıcı unsur sayılıyor. Betonarme bir binada iç bölme duvarlar genellikle taşıyıcı olmuyor, ama yığma binada dış duvarların ve bazı iç duvarların taşıyıcı olduğu görülüyor. Hangi duvarın ne olduğunu kat planından ve betonarme projesinden okumak gerekiyor; yerinde göz kararıyla karar vermek güvenli olmuyor.
İmar Kanunu'nun 42. maddesi, aykırı yapılan imalatlarda idari para cezasının nasıl artırıldığını sayıyor. Aykırılığa konu yapı mevcut hâliyle veya öngörülen bir afet tehlikesi karşısında can ve mal emniyetini tehdit ediyorsa cezanın yüzde yüzü, iş ruhsatsız yapılmışsa yüzde yüz sekseni, inşaat faaliyetleri tamamlanmış ve kullanılıyorsa yüzde yirmisi hesaplanan cezaya ayrıca ekleniyor. Bu oranlar bir araya geldiğinde kesilen ceza, işin kendisinin kat kat üzerine çıkabiliyor.
Bir dairede kapı boşluğu açılacaksa ya da iki oda birleştirilecekse sahada ilk yaptığımız iş projeyi istemek oluyor. Proje yoksa ya da duvarın durumu belirsizse, yıkıma başlamadan önce bir inşaat mühendisinin görüşünü almak gerekiyor.
Kat Malikleri Nerede Devreye Giriyor
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi kat maliklerini anagayrimenkulün bakımına, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur tutuyor. Maddenin devamı iki ayrı sınır çiziyor.
Birincisi ortak yerlerle ilgili. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yaptıramıyor. Tek istisna, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin ya da anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması; bu durumda rıza aranmıyor.
İkincisi kendi dairenizle ilgili. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamıyor. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde ise, o bölüm maliklerinin ortak rızasıyla ve anayapıya zarar vermeyecek şekilde onarım ve değişiklik yapılabiliyor. Madde, her kat malikini kusuruyla verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumlu tutarak bitiyor.
Pratikte en çok karıştırılan nokta, dairenin içinde kalmayan işler oluyor. Cephe boyası, dışarıdan görünen doğrama rengi, balkon düzenlemesi, klima dış ünitesinin cepheye asılması ve çatıya yapılan müdahaleler ortak yer ile binanın mimari görünümünü ilgilendiriyor. Bu kalemlerde işin teknik olarak kolay olması izin gerekmediği anlamına gelmiyor. Cepheye taşan işleri cephe bakım ve doğrama onarımı kapsamında ele alıyor, yönetimle yazışmayı işin parçası sayıyoruz.
Moloz: İki Ton Eşiği
Hafriyat Toprağı, İnşaat ve Yıkıntı Atıklarının Kontrolü Yönetmeliği, tadilat atığını miktara göre ikiye ayırıyor ve eşiği iki ton olarak koyuyor.
İki tona kadar atık oluşturan küçük çaplı tamirat ve tadilatta, yönetmeliğin 15. maddesi kişi ve kuruluşları büyükşehirlerde ilgili ilçe belediyesine ya da bu belediyeden atık toplama ve taşıma izni almış firmalara başvurmakla yükümlü tutuyor. Atıkların uygun kaplarla toplanması, taşınması ve belediyenin gösterdiği yere götürülmesi gerekiyor.
İki tonu aşan tadilatta kural sertleşiyor. 16. maddeye göre faaliyet sahibi ilçe belediyesinden izin almak zorunda; izin belgesinde yapılacak tadilatın türü ile oluşacak tahmini atık miktarı yazılı oluyor. Faaliyetin yapılacağı yere geçici biriktirme konteyneri yerleştiriliyor ve bu konteyner yerleştirilmeden tadilata başlanmıyor. Konteyner sarı renkli oluyor, üzerine atılacak ve atılmayacak atık türleri yazılıyor; evsel, zararlı ve tehlikeli atıkların bu konteynerlere atılması yasak.
- madde ayrıca iki tondan fazla atık üreticilerinin ilçe belediyesine başvurarak Atık Taşıma ve Kabul Belgesi almasını istiyor. Belge üç bölümden oluşuyor: atığı üretenler, atığı taşıyacak şahıs veya firmalar, atığın geri kazanılacağı ya da depolanacağı saha. Kapıcıya haber verip molozu bir kamyonete yükletmek bu zincirin hiçbir halkasını karşılamıyor.
İki madde daha tadilatı doğrudan ilgilendiriyor. 22. maddeye göre inşaat ve yıkıntı atığı içindeki asbest, boya, floresan, cıva, asit ve benzeri tehlikeli atıklar diğerlerinden ayrı toplanıyor. 19. madde ise asbest içeren malzemelerin kullanıldığı binaların yıkımı, sökümü, tamiratı ve tadilatı sırasında Asbestle Çalışmalarda Sağlık ve Güvenlik Önlemleri Hakkında Yönetmelik esaslarına uyulmasını şart koşuyor. Eski yapı stokunda bu ihtimali baştan sormak gerekiyor.
Çalışma Saatleri
Gürültü tarafında dayanak, 30 Kasım 2022 tarihli ve 32029 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Çevresel Gürültü Kontrol Yönetmeliği. İstanbul'da inşaat faaliyetlerinin 20.00-08.00 veya 22.00-10.00 saat dilimlerinde sürdürülmesi, İstanbul Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü bünyesindeki Mahalli Çevre Kurulu'nun kararına bağlı. Kurul dosyaları tek tek görüşüyor ve izni bir yıl süreyle, koşul listesiyle birlikte veriyor.
Bu düzen şantiye ölçeğindeki faaliyetler için işliyor. Tek bir dairenin tadilatında saat aralığını pratikte binanın yönetim planı ile belediye zabıtası belirliyor. İşe başlamadan önce çalışma saatlerini yöneticiye yazılı bildiriyoruz; şikâyet geldiğinde tartışılan şey çoğu zaman gürültünün şiddeti olmuyor, kimsenin haberdar edilmemiş olması oluyor.
Sahada Baştan Konuştuğumuz Kalemler
| Kalem | Nedeni |
|---|---|
| Kat planı ve betonarme proje | Hangi duvara dokunulabileceğini belirliyor |
| Yönetim planı ve kat malikleri bilgilendirmesi | Ortak yere taşan iş varsa rıza şartı doğuyor |
| Tahmini moloz miktarı | İki ton eşiği konteyner ve izin gerektirip gerektirmediğini belirliyor |
| Zemin, petek ve doğrama koruması | Tadilatta en sık doğan hasar kalemi, korunmayan yüzeyler |
| Elektrik ve su kesme noktaları | Tesisat tamiri ruhsat istemiyor, ama kesme planı olmadan iş durduruyor |
| Yapının yaşı ve asbest ihtimali | Eski yapıda söküm öncesi ayrı mevzuat devreye giriyor |
| Çalışma saatleri | Şikâyeti önlemenin en ucuz yolu önceden bildirim |
Tadilat tekliflerinde bu kalemlerin yazılı olması, işin sonunda çıkan sürprizlerin çoğunu baştan kesiyor. Molozu, korumayı ve bilgilendirmeyi kapsam dışı bırakan bir teklif ucuz görünüyor, sonra aradaki fark ek kalem olarak geri geliyor.
Kapsamı tadilat ve tamirat hizmet sayfamızda görebilirsiniz; iş ortak yere ya da cepheye taşıyorsa cephe bakım tarafı devreye giriyor. Keşif ve kalem kırılımlı teklif için iletişim sayfasından ulaşabilirsiniz.
Daire içinde duvar yıkmak için izin gerekir mi?
Duvarın taşıyıcı olup olmadığına bakılıyor. İmar Kanunu'nun 21. maddesi taşıyıcı unsuru etkilemeyen tadilat ve tamiratları ruhsat dışında bırakıyor; kolon, kiriş ve perde duvara dokunan iş bunun dışında kalıyor. Kat Mülkiyeti Kanunu da kat malikinin kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte değişiklik yapmasını yasaklıyor. Karar kat planı ve betonarme proje görülmeden verilmiyor.
Boya badana için ruhsat gerekir mi?
Dairenin içinde kalan boya, badana ve iç sıva İmar Kanunu'nun 21. maddesinde sayılan işler arasında, ruhsat istemiyor. Dış badana veya boya farklı: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi, anagayrimenkulün ortak yerlerinde değişik renkte dış badana veya boya yapılmasını bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasına bağlıyor.
Tadilat molozunu nasıl attırmam gerekiyor?
İki tona kadar atıkta ilçe belediyesine ya da belediyeden izinli bir taşıma firmasına başvurup atığı uygun kaplarla toplatıp belediyenin gösterdiği yere götürtmek gerekiyor. İki tonu aşıyorsa ilçe belediyesinden izin alınıyor, sahaya sarı renkli geçici biriktirme konteyneri konuyor ve Atık Taşıma ve Kabul Belgesi düzenleniyor. Konteyner yerleştirilmeden işe başlanmıyor.
Tadilatta hangi saatlerde çalışılabilir?
Çevresel Gürültü Kontrol Yönetmeliği kapsamında İstanbul'da inşaat faaliyetlerinin 20.00-08.00 veya 22.00-10.00 aralığında sürdürülmesi Mahalli Çevre Kurulu iznine bağlı ve bu izin dosya bazında veriliyor. Tek daire ölçeğinde saat aralığını binanın yönetim planı ile belediye zabıtası belirliyor, bunun için işe başlamadan önce yöneticiye yazılı bildirim yapıyoruz.
Balkon kapatmak ya da klima dış ünitesi takmak izne tabi mi?
İkisi de dairenin içinde kalmıyor, binanın dış görünümünü ve ortak yerleri ilgilendiriyor. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi ortak yerlerde yapılacak inşaat, onarım ve tesisler için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arıyor. Ruhsat tarafında ise işin kapsamı ve yapının durumu belediyeye sorulduğunda netleşiyor; cephede görünen her ekleme aynı maddeyle değerlendiriliyor.
