Site yönetiminde cephe temizliği neden bir satın alma sürecidir?
Rezidans ve site yönetimlerinde dış cephe temizliği, teknik bir iş olduğu kadar kat maliklerine hesabı verilecek bir harcama kalemidir. Karar bir ekibin gelip camları silmesiyle tamamlanmaz. Kapsamın tanımlanması, tekliflerin aynı ölçekte karşılaştırılması, sözleşmenin yazılması ve iş sonunda yönetim kuruluna sunulacak bir kaydın oluşturulması aynı sürecin parçalarıdır. Bu adımlar atlandığında en sık yaşanan sorun, kapsam tartışmasının işin ortasında çıkmasıdır.
İkinci yaygın hata fiyatın tek başına değerlendirilmesidir. Metrekare fiyatı düşük görünen bir teklif yalnızca cam yüzeyi kapsıyor ve kompozit panel ile metal bantları dışarıda bırakıyorsa aslında başka bir işi fiyatlıyor demektir. Aynı şekilde belgesiz çalışan bir ekip ilk bakışta ekonomik durur, ancak bir kaza durumunda sorumluluğun bir bölümü doğrudan yönetime ve maliklere döner. Bu nedenle süreci fiyat sorusuyla değil kapsam sorusuyla başlatmak gerekir.
Site dış cephe temizliği arayan herkes mutlaka resmi bir ihale sürecinde değildir; çoğu zaman sorulan soru basitçe hangi yüzeylerin kapsama girdiği ve güncel metrekare fiyatının ne olduğudur. Aşağıdaki adımlar büyük ölçekli yönetimler kadar az bloklu küçük siteler için de geçerlidir, yalnızca teklif sayısı ve onay süreci ölçeğe göre kısalır. Genel hizmet kapsamı için dış cephe temizliği, güncel metrekare fiyat bandı için dış cephe temizliği fiyatları sayfalarına bakılabilir.
Teklif öncesi keşif: sahada neye bakılır?
Güvenilir bir fiyat, cephenin yerinde görülmesinden sonra çıkar. Keşifte ilk belirlenen konu erişim çözümüdür. Çatıda kullanılabilir yapısal ankraj bulunup bulunmadığı, mevcut bir yaşam hattı olup olmadığı, parapet yüksekliği ve kenar geometrisinin ipi zorlayacak bir nokta oluşturup oluşturmadığı tek tek değerlendirilir. Bu sorular cevaplanmadan verilen süre ve yöntem tahmini varsayıma dayanır.
İkinci başlık cephe malzemesinin envanteridir. Cam yüzey, spandrel bant, kompozit panel, eloksal veya boyalı profil, balkon korkuluğu ve taş kaplama birbirinden farklı ürün ile farklı temas süresi ister. Hangi kat bandında hangi işlemin uygulanacağı keşifte fotoğraflanarak kaydedilir, çünkü kompozit panelde sorun çıkarmayan bir kimyasal eloksal yüzeyde matlaşma bırakabilir.
Üçüncü başlık alt alanın kullanımıdır. Bahçe, otopark hattı, çocuk oyun alanı, dış ünite bölgeleri ve yürüme yolları çalışma sırasında bariyerle ayrılacağı için hangi bölümün ne kadar süre kapatılacağı önceden konuşulur. Sitede oturan bir aileye balkon kullanımıyla ilgili net bilgi verebilmenin yolu, bu planın keşif aşamasında netleşmesidir.
Karşılaştırılabilir teklif almak için sorulacak sorular
Yönetimlerin en çok zaman kaybettiği nokta, birbirinden farklı formatta gelen teklifleri kıyaslamaya çalışmaktır. Bunun önüne geçmek için aynı soru setinin tüm firmalara aynı metinle iletilmesi yeterlidir. Hangi yüzeylerin kapsamda olduğu, kaç kat bandının silineceği, yılda kaç ziyaret öngörüldüğü ve fiyatın tek ziyaret mi yıllık program mı üzerinden verildiği çerçevenin ilk yarısını oluşturur.
Soruların ikinci yarısı çalışma düzeniyle ilgilidir. Ekibin kaç kişiden oluşacağı ve sahada IRATA Level 3 seviyesinde bir süpervizörün bulunup bulunmayacağı ilk sırada yer alır. Bunun ardından çalışma saatlerinin hangi aralıkta olacağı, su ve elektriğin siteden mi alınacağı, üçüncü şahıs mali sorumluluk sigortasının bulunup bulunmadığı ve iş sonunda hangi raporun teslim edileceği sorulur. Aynı sorulara verilen cevaplar yan yana konduğunda fiyat farkının nedeni çoğu zaman kendiliğinden görünür hale gelir. Kapsam dilinin genel çerçevesi için dış cephe temizliği hizmet sayfası başlangıç noktası olarak kullanılabilir.
Sözleşmede yazılı olması gereken maddeler
Sözleşmenin ilk işi kapsamı sabitlemektir. Yüzey tipi, kat bandı, ziyaret sayısı ve her ziyarette hangi cephenin ele alınacağı ayrı ayrı yazıldığında sonradan çıkan kapsam itirazları büyük ölçüde ortadan kalkar. Erişim yönteminin de metne girmesi gerekir, çünkü iple erişim, cephe bakım ünitesi ve sepetli platform farklı hazırlık süresi ile farklı alan kullanımı gerektirir.
İkinci grup madde güvenlik ve işi durdurma kuralıdır. Rüzgâr, yağış, yıldırım riski ve don için yazılı limitler tanımlanır ve limit aşıldığında işin durdurulup yedek güne kaydırılacağı baştan kabul edilir. Bu madde yalnızca sahadaki ekibi değil yönetimi de korur, çünkü teknisyen üzerinde işi aynı gün bitirme baskısı kurulmasını engeller.
Üçüncü grup ticari ve hukuki güvencelerdir. Sigorta poliçesinin kapsamı ve geçerlilik süresi, ödeme takvimi, cephede oluşabilecek hasarın nasıl karşılanacağı ve sözleşmenin hangi koşulda feshedileceği açıkça yazılır. Kat maliklerine sunulan karar metninde bu maddelerin görünmesi, yönetimin özenli davrandığını da kayda geçirir.
Belge ve yetkinlik doğrulaması nasıl yapılır?
Belge kontrolü fotokopi toplamak değildir. İple erişim ekibindeki her teknisyenin seviyesi ve belgesinin geçerlilik tarihi doğrulanabilir olmalı, sahada işi yöneten kişinin IRATA Level 3 yetkisi bulunmalıdır. Bu kişi kurtarma planından ve gerektiğinde işi durdurma kararından sorumlu olduğu için ekipteki varlığı bir formalite sayılmaz. Doğrulamanın adım adım nasıl yapıldığını IRATA ve SPRAT belge doğrulama yazısında anlatıyoruz.
Belgenin yanında çalışma yönteminin de sorulması gerekir. İple erişimde teknisyen, biri çalışma biri emniyet olmak üzere iki bağımsız hat üzerinde asılı çalışır ve el aletleri lanyard ile bağlanır. Tek hatla inen, kenar koruması kullanmayan veya ankraj noktasını sahada doğaçlama seçen bir ekip, elindeki belge ne olursa olsun çalışmaya başlatılmamalıdır. Ekip yapısı ve belge seti hakkındaki özet için güvenlik ve sertifikalar sayfasına bakılabilir.
Raporlama düzeni ve kat maliklerine geri bildirim
Rapor, işin tamamlandığını gösteren bir belge olmanın ötesinde bir sonraki dönemin planlama girdisidir. Her ziyaret sonunda hangi cephenin ve hangi kat bandının tamamlandığı, hangi bölümün hava koşulu nedeniyle ertelendiği ve cephede fark edilen conta ayrılması, çizik, silikon açılması veya su sızıntısı belirtisi yazılı olarak yönetime iletilir. Bu notlar çoğu zaman temizlikten bağımsız bir bakım ihtiyacını erken haber verir.
Önce ve sonra fotoğrafları bu kaydın görsel tarafını oluşturur. Kat maliklerine sunulan bilgilendirmede fotoğrafın bulunması, harcamanın karşılığını tartışma dışına çıkarır ve gelecek yılın bütçe teklifini kolaylaştırır. Çalışma öncesinde asansör panosuna ve site iletişim kanalına konulacak kısa bir duyuru ise pencere açma ve balkon kullanımı konusunda gelen soruları belirgin şekilde azaltır.
Frekans kararı da aynı kayıtla olgunlaşır. Ana caddeye bakan cephelerin daha hızlı kirlendiği, güneş almayan kuzey yüzeylerde nemin uzun kaldığı ve sahil hattında tuzlu nemin cam üzerinde iz bıraktığı kendi binanızın verisiyle görünür hale gelir. Yıllık takvimin hangi değişkenlerle kurulduğunu plaza ve AVM cephe temizlik programı yazısında ayrıntılı ele alıyoruz.
Site yönetimi cephe temizliği için kaç teklif almalıdır?
Uygulamada üç teklif çoğu yönetim için yeterli bir karşılaştırma tabanı oluşturur. Önemli olan tekliflerin sayısı değil, teklif isteğinin aynı kapsam metniyle gönderilmesidir. Yüzey tipi, ziyaret sayısı ve çalışma saati aralığı sabitlenmediğinde beş teklif bile birbiriyle kıyaslanamaz hale gelir.
Cephe temizliği kararı genel kurul onayı gerektirir mi?
Bu, harcamanın tutarına ve yönetim planında tanımlı yetki sınırına göre değişir. Periyodik bakım niteliğindeki işler çoğu sitede işletme projesine yazılıp yönetim kararıyla yürütülürken, tutarı yüksek veya plan dışı işler genel kurul gündemine taşınır. Kararın hangi yolla alındığının tutanakta görünmesi, sonraki dönemde çıkabilecek itirazları önler.
İş sırasında cephede hasar oluşursa sorumluluk kimde olur?
Sözleşmede hasar maddesi tanımlıysa ve yüklenicinin üçüncü şahıs mali sorumluluk sigortası geçerliyse sorumluluk yükleniciye aittir. Bu nedenle poliçenin kapsamı ve tarihi işe başlamadan önce görülmelidir. Ayrıca iş öncesinde çekilen cephe fotoğrafları, mevcut çizik ve kırıkların çalışmadan kaynaklanmadığını göstermek için kayıt altına alınır.
Kötü hava nedeniyle iş yarıda kalırsa ek ücret doğar mı?
Sözleşmede yazılı bir durdurma kuralı ve yedek gün tanımı varsa ek ücret doğmaz, kalan bölüm planlanan yedek güne kaydırılır. Rüzgâr ve yağış limiti güvenlik gerekçesiyle konur ve sahadaki kararı Level 3 süpervizör verir. Limitlerin baştan yazılması, ekibin ve yönetimin beklentisini aynı yerde tutar.
Tepe Dış Cephe, rezidans ve site yönetimleriyle keşiften raporlamaya kadar yazılı bir düzen üzerinden çalışır. Cephe fotoğraflarınızı, kat sayısını ve varsa çatıdaki ankraj bilgisini iletişim sayfasından iletirseniz kapsamı yüzey bazında ayrılmış bir teklif hazırlayabiliriz. Hizmetin kapsamı ve uygulama düzeni için dış cephe temizliği sayfası başlangıç noktasıdır.
